09/01/2017
Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman
Sebuah pertanyaan :
Teman saya membeli rumah yang masih dalam proses KPR di bank. Proses pembelian ini tanpa diketahui bank. Oleh notaris disarankan membuat 3 akta. Akta jual beli, akta kuasa, dan akta kuasa pengambilan akta tanah di bank jika kredit sudah lunas. Apakah dengan dibuat 3 akta ini kedudukan pembeli sudah kuat jika terjadi sengketa kemudian hari?
Jawaban dari pertanyaan :
Proses jual beli yang teman Anda lakukan tersebut, masuk dalam kriteria Pengoperan Hak atas Tanah yang masih menjadi jaminan bank. Dalam praktik, biasanya dilakukan dengan cara yang teman Anda lakukan, atau dengan cara Oper Kredit, dimana pembeli bertindak selaku Debitor Pengganti atas Penjual (debitor yang sebelumnya).
Dalam kondisi seperti teman Anda di atas, maka kedudukan teman Anda selaku pembeli sudah relatif kuat tapi tidak sepenuhnya aman. Kuat karena yang menjual memang pemilik tanah dan bangunan. Kuat karena telah terjadi peralihan hak dengan cara yang dibenarkan oleh hukum pada saat ditandatanganinya akta-akta tersebut. Tidak aman karena tanpa sepengetahuan/tidak melibatkan bank, padahal ada kondisi khusus yaitu tanah dan bangunan masih dalam ‘penguasaan’ bank sebagai objek jaminan KPR.
Perbuatan hukum oper kredit yang dilakukan oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan baik lisan maupun tulisan dengan menyerahkan salinan akta-akta yang telah ditandatangani kepada bank. Jika tidak melaporkan ke bank, sampai kapanpun bank akan menggangap debitor mereka adalah si penjual, walaupun kenyataannya angsuran di bayar/dilunasi oleh teman Anda.
Yang terjadi kemudian, setelah teman Anda melunasi angsuran dan mau mengambil sertifikat dan dokumen lainnya, walau menunjukkan kuasa, pihak bank tetap tidak akan menyerahkannya. Segala dokumen pelunasan dan sebagainya, tetap harus ditandatangani oleh orang yang namanya tercantum dalam database bank, orang yang mereka ketahui sebagai debitor mereka, yaitu si penjual tersebut.
Lain halnya jika para pihak secepat-cepatnya, setelah penandatanganan akta-akta, bersama-sama melaporkannya kepada bank. Atas dasar akta tersebut, bank akan mencatatkan oper kredit ke data mereka, nama teman Anda tercantum sebagai debitor yang baru. Sehingga setelah angsuran terakhir lunas, teman Anda, dengan menunjukkan asli kuasa pengambilan sertifikat, dapat melakukan proses administrasi yang diperlukan sebagai rangkaian “melepaskan” tanah dan bangunan sebagai objek jaminan. Pihak bank juga akan menyerahkan surat roya sebagai dasar untuk meroya/mencoret status hak jaminan yang dibebankan ke kantor pertanahan setempat. Proses roya ini dapat dibantu oleh PPAT setempat.
Kenapa harus melapor ke bank? Hal ini untuk menghindari itikad buruk dari penjual, karena bisa saja pada tanggal akhir pelunasan, ia mendatangi bank, menyelesaikan segala proses administrasi, bank akan menyerahkan semua dokumen terkait kepadanya dan penjual tidak menyerahkan ke teman Anda tetapi menjual kembali ke orang lain. Jika hal ini yang terjadi, bank tidak dapat disalahkan, karena tidak ada pemberitahuan oper kredit tersebut.
Jadi, saran saya, segeralah bersama-sama melaporkan oper kredit tersebut ke bank, jangan lupa membawa salinan dari akta-akta. Atau teman Anda dapat menggunakan cara yang kedua, yaitu: oper Kredit dengan mekanisme penggantian debitor melalui bank secara resmi.
Semoga membantu
